🏡Gastos y trámites que debe contemplar la parte vendedora al vender una propiedad
Vender un inmueble en México implica una serie de responsabilidades legales, fiscales y administrativas que el propietario debe conocer y planificar con anticipación. Considerar estos gastos desde el inicio permite evitar retrasos, garantizar una operación segura y cumplir con los requisitos exigidos por el notario y las autoridades locales.
Todos los costos mencionados a continuación corresponden a noviembre de 2025 y aplican especialmente para operaciones realizadas en Benito Juárez (Cancún), Quintana Roo.
1. Comisión por asesoría o intermediación inmobiliaria
Cuando un propietario contrata a un asesor o agencia inmobiliaria, se pacta una comisión que generalmente oscila entre 6% y 7% del valor final de la operación. Esta comisión cubre los servicios profesionales del agente, incluyendo estrategias de comercialización, análisis comparativo de mercado, filtrado de compradores reales, negociación especializada, seguimiento documental y acompañamiento jurídico hasta la firma notarial.
Por ejemplo, en una propiedad con valor de $3,000,000 MXN, la comisión aproximada sería:
- 6%: $180,000 MXN
- 7%: $210,000 MXN
El beneficio principal de trabajar con un profesional radica en obtener una venta más rápida, segura y con respaldo legal, reduciendo riesgos y tiempos en el proceso.
2. Pago del predial del año en curso
El impuesto predial correspondiente al año en el que se realiza la operación debe estar completamente pagado antes de pasar a notaría. Este requisito es indispensable, ya que el notario lo solicita para integrar el expediente y validar que el inmueble no presenta adeudos municipales. La falta de este pago puede retrasar o incluso detener el proceso de escrituración.
3. Constancia de No Adeudo de Impuesto Predial
Este documento certifica que la propiedad no tiene adeudos de predial desde el año 2020 a la fecha. Es un trámite obligatorio para el cierre notarial.
- Costo: $475
- Modalidad: Trámite en línea
- Tiempo de entrega: 1 semana
Requisitos:
- Comprobantes de pago del impuesto predial del 2020 al 2025
- Escritura pública con boleta de registro
- Identificación oficial del propietario
- Carta poder con dos testigos en caso de que un tercero gestione el trámite
4. Actualización de la Cédula Catastral y Constancia de Nomenclatura
Ambos documentos deben estar vigentes y se gestionan directamente en la Dirección de Catastro de Benito Juárez, Cancún. Su función es actualizar los datos oficiales del predio ante el municipio, una exigencia común de las notarías antes de escriturar.
- Costo de cada documento: $785
- Cédula Catastral: $785
- Constancia de Nomenclatura: $785
- Costo adicional en caso de cambio de propietario en predial: $785
- Tiempo de entrega: 2 a 3 semanas
Requisitos:
- Escritura pública con boleta de registro
- Predial vigente y pagado
- Identificación oficial del propietario
- Carta poder con dos testigos en caso de representante
5. Constancia de No Adeudo de Agua Potable o de No Contrato (CAPA)
Esta constancia acredita que la propiedad no tiene adeudos de agua potable o, en su caso, certifica que no existe contrato activo. El trámite se realiza ante CAPA.
- Costo: $170
- Tiempo de entrega: 4 días hábiles
Requisitos:
- Última boleta pagada o, si no hay contrato, croquis de localización
- Cédula Catastral vigente
- Identificación oficial del propietario
- Poder simple con dos testigos si un tercero realiza el trámite
6. Constancia de No Adeudo de Cooperación por Obra Pública
Este documento se gestiona completamente en línea y confirma que la propiedad no presenta adeudos relacionados con contribuciones municipales de obra pública.
- Costo: $475
- Entrega: Mismo día
- Requisito único: comprobante de pago del trámite
7. Pago de servicios de energía eléctrica y agua potable
Antes de la firma de la escritura pública, los servicios básicos deben estar completamente pagados. El comprador recibe el inmueble sin adeudos, por lo que el vendedor debe asegurarse de presentar recibos recientes y en ceros.
8. Pago de ISR por enajenación de inmuebles
El Impuesto Sobre la Renta (ISR) por enajenación es un impuesto federal que se aplica cuando un propietario vende un inmueble. El cálculo lo realiza el notario considerando el valor de adquisición, mejoras comprobables, antigüedad y el valor de venta.
Posibilidad de exención del ISR
El vendedor puede exentar este impuesto siempre y cuando:
- Acredite ser propietario del inmueble y usarlo como casa habitación
- Presente identificación oficial
- RFC
- Comprobante de domicilio del inmueble
- Constancia de situación fiscal
- Manifestación bajo protesta de decir verdad indicando que es su casa habitación
- El valor del inmueble no exceda las 700,000 UDIS
Ejemplo de cálculo cuando no aplica exención
Supongamos una venta por $3,000,000 MXN donde no se cumplen los requisitos de exención.
Si el costo de adquisición actualizado y deducible es de $1,800,000, la ganancia gravable sería:
- $3,000,000 – $1,800,000 = $1,200,000 MXN
Sobre esa utilidad, el notario aplica la tarifa correspondiente del ISR, que suele oscilar entre el 20% y 35%, dependiendo del caso.
Por ejemplo, si la base aplicable es del 25%, el impuesto sería:
- $1,200,000 × 25% = $300,000 MXN
Recomendación final
Vender una propiedad implica una serie de trámites que requieren precisión, tiempos de espera y cumplimiento de requisitos específicos. Para asegurar un proceso ágil y sin contratiempos, es recomendable que el propietario consulte con un notario público o un asesor inmobiliario certificado, quienes podrán determinar los costos exactos aplicables a su operación y verificar la documentación necesaria según las características de su inmueble.
